El mercado de oficinas español se reactiva y cerrará el año con una inversión en torno a los 2.500 millones de euros

Los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona han mantenido la tendencia positiva durante el tercer trimestre del año tanto en contratación como en inversión. La consolidación de la reactivación del mercado ha sido la principal conclusión de esta edición de Office Pulse, organizado por Savills Aguirre Newman. El encuentro, moderado por Hipólito Sánchez, Director Ejecutivo de la división de Oficinas de Savills Aguirre Newman, ha contado con la participación de Ángel Estebaranz, National Director Offices en Savills Aguirre Newman Madrid, y de Natalia Montal, Associate Director de Office leasing en Savills Aguirre Newman Barcelona. 

Entre julio y septiembre, la contratación de oficinas en Madrid se ha situado alrededor de los 95.000 metros cuadrados, cerrando así los primeros nueve meses del año por encima de los 275.000 m2 contratados, un 2% más que en el mismo periodo del año pasado. La zona prime y el CBD han absorbido un 16% de la superficie y el área urbana un 22%. Se ha mantenido durante el periodo la tendencia a la descentralización de la demanda, con una mayor absorción en la periferia cercana (35%) y en la periferia lejana (27%). Si bien se han cerrado algunas contrataciones de grandes superficies -por encima de los 8.000 m2-, las empresas siguen aproximándose a estas operaciones con “prudencia” y la demanda media de espacios en Madrid se ha mantenido estable en torno a los 950 m2. En palabras de Ángel Estebaranz, “hay un antes y un después de agosto de 2021 en el segmento de oficinas. Estamos viendo mucho movimiento y en Madrid hemos registrado más de cien operaciones en el tercer trimestre. La mayoría de estas transacciones han sido pequeñas y medianas en cuanto a superficie, pero prevemos que en 2022 se firmen grandes operaciones gracias a la mejora en las expectativas empresariales y menor incertidumbre económica”. 

El segmento de oficinas de Barcelona mantiene su senda positiva y ha cerrado el tercer trimestre con una contratación total de más de 220.000 metros cuadrados, lo que supone un incremento superior al 80% con respecto al mismo periodo del año pasado. Del total de superficie contratada, 88.000 m2 se han transaccionado entre julio y septiembre. La mayor absorción se ha registrado en el centro ciudad (28%) y las nuevas áreas de negocio (39%) como el Distrito 22@ o el Barcelona Fira District. “Estamos observando cómo crece el interés por volver a la oficina y la importancia que tienen estos activos para las empresas. En este sentido, es interesante destacar que más del 45% de las operaciones por encima de 1.000 m2 cerradas en 2021 en Barcelona es absorción neta, es decir nueva superficie contratada, el 14% es incremento de superficie sobre lo contratado previamente y el 33% aproximadamente se queda igual de forma que, en general, las empresas no están desocupando espacio y son un grupo reducido las empresas que reducen su superficie”, ha señalado Natalia Montal. 

En ambas ciudades, la disponibilidad de espacio se mantiene estable. En Madrid la tasa de desocupación sigue dando muestras de su ralentización y ha pasado del 9,73% del segundo trimestre al 9,5% actual, esto es debido al buen dato de demanda efectiva y la escasa entrada de nuevos proyectos y rehabilitaciones durante este tercer trimestre del año, mientras que en Barcelona ha crecido ligeramente del 7,5% registrado en junio hasta el 8,4% actual, impulsada por la entrada de nueva oferta especialmente en las nuevas áreas de negocio. Por su lado, las rentas de salida en Madrid se mantienen estables en niveles pre-pandemia e incluso se han llegado a registrar subidas en algunos activos prime CBD. En Barcelona se ha detectado un pequeño ajuste en las rentas teóricas, sobre todo en las nuevas áreas de negocio y las zonas prime.

Vuelta a la inversión pre-pandemia

El segmento de las oficinas está registrando un creciente interés inversor en los principales mercados españoles y los expertos de Savills Aguirre Newman prevén una inversión total al cierre del año de alrededor de los 2.500 millones de euros. 

El comportamiento de la inversión ha sido muy dispar en los principales mercados hasta septiembre. Tal como ha explicado Hipólito Sánchez, “la baja disponibilidad de producto en Madrid y el hecho de que la mayor parte se haya concentrado en ubicaciones prime ha hecho que haya mucha presión por parte de los inversores y que se estén analizando muy bien todas las operaciones, pero no tenemos duda de que el mercado madrileño recuperará sus niveles habituales de inversión en los próximos meses”. 

La tipología de inversores en lo que va de año difiere entre los mercados principales. En Madrid, el capital inversor en oficinas se ha dividido de forma similar entre players nacionales e internacionales y la inversión media se ha situado alrededor de los 20 millones de euros. En Barcelona, en cambio, el 91% de la inversión es de origen internacional y la inversión media de unos 50 millones de euros. En ambas ciudades, las operaciones core y core plus son las que concentran mayor interés. La previsión para Madrid es cerrar el año con un volumen de inversión en oficinas en torno a los 700 millones de euros y para Barcelona, la cifra podría alcanzar los 1.800 millones. 

Asimismo, también ha señalado que las nuevas formas de trabajo están contribuyendo a que ciudades como Valencia, Málaga o Bilbao estén atrayendo el interés de inversores por el segmento de oficinas en estos mercados.