La pandemia a Covid-19 tiene efectos de largo alcance, incluyendo nuestros espacios de vida y trabajo. Ha acelerado cambios en la manera de vivir, trabajar, comprar y pasar nuestro tiempo y ahora se presta mucha mayor atención al bienestar, lo que crea demanda de edificios más eficientes y respetuosos con el medio ambiente y nuevas oportunidades de inversión.
De hecho los inversores se han dado cuenta de que la inversión sostenible no es solo hacer lo que es bueno para el planeta y la humanidad, sino también para la inversión, lo que es particularmente cierto en la inmobiliaria. Los edificios representan 30 % del uso mundial de energía en su construcción y uso y son responsables de casi 40% de las emisiones de dióxido de carbono relacionadas con energía. Su huella ecológica es mayor al incluir el agua y materias primas que consumen.
El caso es que, aunque la pandemia ha mostrado como es la vida sin viajes diarios a las oficinas ni vuelos compartidos, sigue siendo difícil imaginar la vida sin edificios. De hecho la pandemia nos ha dejado hambrientos de interacción en vivo con colegas y seres queridos y debemos encontrar formas de hacer los edificios más eficientes y mejorar el bienestar que proporcionan. De hecho, la pandemia ha acelerado tendencias existentes y habrá muchos edificios que requerirán actualizaciones y cambios de uso.
De manera que la brecha de rentabilidad entre edificios ecológicos y los menos eficientes se ampliará los próximos años, con implicaciones para millones de inversores que han invertido en bienes inmuebles. Aquellos que eligieron inversiones respetuosas con el medio ambiente lo están haciendo mejor. La investigación muestra que los edificios de credenciales ambientales más sólidas generan mayores alquileres, con menor obsolescencia, más satisfacción de los inquilinos, y menor desocupación. Efectivamente, las propiedades sostenibles están comenzando a tener prima: su ocupación es, en promedio, 4,3 % mayor en edificios con certificación ecológica en el mundo desarrollado y los alquileres 4,6 % mejores. Tienen costes operativos menores y precios de venta más altos. Puede deberse en parte a que un número creciente de inversores institucionales solo están invirtiendo en edificios ecológicos.
Al respecto la inversión inmobiliaria “Core plus” puede ofrecer rentabilidades atractivas, con flujo de ingresos sostenibles y cierta protección contra la inflación, además de contribuir a lo largo del tiempo a limitar emisiones de gases de efecto invernadero. Implica capacidad de aumentar los flujos de efectivo mediante ligeras mejoras en la propiedad, eficiencias de gestión o aumento de la calidad de los inquilinos. Tienden a ser propiedades de alta calidad y requieren la participación activa.
Esta oportunidad resulta ser más valiosa teniendo en cuenta el contexto macroeconómico. Hay que tener en cuenta que, en un mundo de tipos de interés reales negativos, la mayoría de inversores no pueden ya obtener el nivel deseado de ingresos mediante sus inversiones tradicionales en bonos.
Efectivamente la inversión inmobiliaria “core plus” es de las pocas oportunidades de generar ingresos capaces de superar la inflación. En Europa occidental, por ejemplo, los alquileres a largo plazo con buenos inquilinos pueden generar unos ingresos anuales de alrededor de 3 a 5 % sobre la inversión, de manera relativamente segura. En comparación, la rentabilidad a vencimiento del bono alemán a diez años es menos 0,25 %. Como los alquileres suelen estar vinculados a la inflación, si esta repunta, lo harán los ingresos. Es cierto que si el aumento de la inflación provoca un aumento significativo de los tipos de interés, la rentabilidad exigida por los inversores inmobiliarios también aumentará con el tiempo. De manera que los bienes inmuebles no son una cobertura perfecta contra la inflación, pero son mejores al respecto que muchas otras clases de activos. El caso es que ni siquiera la posibilidad de inflación implica necesariamente el fin de los bajos tipos de interés, pues hay una creciente expectativa de que los bancos centrales van a a ser más tolerantes con el alza de precios que en el pasado, por temor a sabotear la recuperación económica o provocar que los costes del pago de la deuda sean inmanejables.
Es cierto que si el aumento de la inflación provoca un aumento significativo de los tipos de interés, la rentabilidad exigida por los inversores inmobiliarios también aumentará con el tiempo.
La inversión “Core plus” tiene otras ventajas. Además de alquileres seguros a largo plazo, los rendimientos pueden aumentar mediante la renovación, el reposicionamiento o desarrollo, a diferencia de otras estrategias de inversión inmobiliaria, denominadas de “valor añadido” y “oportunistas”, que suelen implicar una menor proporción de flujos de caja (las propiedades de “valor añadido” tienen poco o ningún flujo de efectivo en la adquisición, aunque potencial una vez se ha añadido valor por resolver problemas de ocupación, de gestión o mantenimiento. Requieren profundo conocimiento, planificación y supervisión. Por su parte, la inversión oportunista implica proyectos más complicados, habitualmente sin rentabilidad tres o más años. Requiere años de experiencia y un equipo de personas, con potencial de gran cantidad de flujo de efectivo, pero mayor riesgo, amplificado por la tendencia a un elevado apalancamiento).
Otra ventaja de la inversión “Core plus” es la sostenibilidad. A raíz de la pandemia somos más conscientes que nunca de la necesidad y urgencia de proteger el medio ambiente y los bienes inmuebles tienen un gran papel que desempeñar. En la Unión Europea los edificios suponen 40 % del consumo de energía, 36 % de las emisiones de CO2 y más de la mitad del gasto en electricidad. Ello se debe en parte a que muchos de los edificios son antiguos y no disponen de las últimas características de eficiencia: más del 40 % se construyeron antes de 1960 y 90 % antes de 1990. 70 % de los edificios en el mundo tienen más de 20 años de antigüedad. Naciones Unidas estima que, para limitar el aumento de las temperaturas globalmente a menos de dos grados centígrados para 2030 la industria inmobiliaria debe reducir la intensidad energética promedio de los edificios en al menos un 30 %.
Ahora bien, aunque comenzar desde cero con un inmueble puede ser tentador, implica una huella ambiental considerable. La opción más ecológica puede ser renovar, pues mientras que lass casas nuevas pueden emitir 50 toneladas de CO2 durante la construcción, las renovadas solo 15. Así que hay una tremenda oportunidad en renovar, mejorar y, a veces, reutilizar edificios más antiguos.
Como sucede con la mayoría de sectores, innovación y tecnología pueden ayudar. Es el caso de sensores que optimizan el consumo de energía mediante la gestión inteligente de la calefacción, la ventilación y otros procesos, que ya se emplean en edificios comerciales. Por su parte, los nuevos materiales pueden hacer que su construcción y desarrollo sean más sostenibles y reducir residuos en la construcción, así como contaminación acústica. También contribuyen los procesos simplificados, como la construcción modular de partes del edificio en un entorno controlado de fábrica, sin desperdicio de materiales.
Además, después de la pandemia, es menos aceptable que la oficina central de una empresa este en un edificio no ecológico. Las oficinas post pandemia deben ser más flexibles, orientadas a personas que se reúnen por casualidad los días de oficina, con mayor área común. Es el caso en las principales capitales de Europa occidental y otras ciudades clave (como Birmingham, Manchester, Gotemburgo o Lyon) que cuentan con menores costes de vida, trabajo y viaje, que pueden beneficiarse de las prácticas de trabajo más flexibles.
A ello se añade que hay más personas en línea que nunca y que esperamos un crecimiento continuo de la demanda de propiedades logísticas. CBRE sugiere que por cada aumento de mil millones de dólares en ventas de comercio electrónico se necesitan 90.000 m2 adicionales de distribución. Más compras en línea conlleva menos comercio minorista tradicional, con cambios de uso a residencial u otros, un terreno fértil para estrategias inmobiliarias de mayor riesgo, pero donde los inversores pueden aprovechar la tendencia a edificios de uso mixto.
