Los nuevos desarrollos de oficinas registraron en 2020 un nuevo récord

En 2020, la entrega de nuevos desarrollos de oficinas alcanzó el punto más alto de los últimos cinco años en Europa, con casi 4,2 millones de metros cuadrados nuevos en los 25 mercados analizados por Savills. La cifra se sitúa un 23 % por encima de la registrada en 2019 y un 26 % por encima de la media de los últimos cinco años, según el informe European Office Development, de Savills Aguirre Newman.

Para 2021, Savills tiene previsto que se entregue nueva superficie, que sumará 5,2 millones de metros cuadrados en los diferentes mercados de oficinas europeos, un 26 % más en comparación con el año 2020. A esta superficie, la consultora inmobiliaria internacional estima que se sume una cantidad similar (de 5,1 millones de metros cuadrados) en 2022, manteniendo altos los niveles de entrada de nueva oferta en el mercado de oficinas europeo, a pesar de posibles retrasos en algunos proyectos por interrupciones en la cadena de suministro o aumento de los costes de construcción o rehabilitación.

En cualquier caso, de acuerdo con las previsiones de Savills recogidas en el informe European Office Development, incluso con el dinamismo previsto en la creación de nuevos espacios de trabajo, las empresas que busquen oficinas de calidad en localizaciones prime en Europa se enfrentarán a una dura competencia, debido a la baja disponibilidad de espacio de calidad. La superficie total en desarrollo (2021 y 2022) corresponde aproximadamente al 4 % del stock y aproximadamente a un año de superficie contratada, tomando como referencia la media de los últimos cinco años. En este sentido, Savills considera que no hay riesgo de sobre oferta debido a la demanda de oficinas de calidad, aunque la previsión sea que la tasa de desocupación aumente. Para la segunda mitad del año, la consultora internacional estima un incremento interanual de la contratación en torno al 7 % en el continente.

A pesar de la importante inyección de nuevo producto, basándose en los niveles de demanda conocidos y teniendo en cuenta que la mitad de la nueva superficie ya está comprometida -el 54 % de las nuevas oficinas en 2021 y el 39 % de las que se entregarán en 2022 ya están pre-alquiladas- Savills apunta que cualquier producto nuevo será absorbido por el mercado. 

Si bien es cierto que los niveles de pre-alquiler están por debajo de las de años anteriores -se situaban entre el 55 % y el 60 %-, Eri Mitsostergiou, directora de European Research en Savills, afirma que «el espacio de trabajo de calidad es una prioridad para las empresas. La previsión es que este interés continúe y la oferta sigue siendo escasa.»

En cuanto a la tasa de disponibilidad, Savills prevé una variación de 80 puntos básicos al alza en Europa, lo que hará que el espacio vacío represente una media del 7,5 % de la superficie total analizada en el continente. Sin embargo, las tasas medias de disponibilidad en muchas ciudades de Europa -como Berlín, Estocolmo, Ámsterdam, y París- se mantendrán por debajo del 6 %, lo que sitúa a estas ciudades como los mercados de alquiler de oficinas con mayor competencia para los usuarios en el continente.

El informe apunta, además, que la mayor concentración de desocupación se encontrará en los mercados de oficinas secundarios -no prime- menos atractivos en lo que respecta a los criterios ESG (criterios ambientales, sociales y de gobernanza, por sus siglas en inglés) y a los nuevos requerimientos de la demanda. La previsión en este sentido es nuevas rehabilitaciones para adaptar el producto en los próximos años, a medida que los servicios vayan tomando mayor peso respecto a la localización en la toma de decisiones.

La transición hacia un espacio de trabajo híbrido 

El informe European Office Development recoge, además, las conclusiones del informe Impacts de Savills, publicado recientemente, y que señala que la transición a un modelo de trabajo híbrido es el mayor reto al que se enfrentarán las empresas en los próximos cinco años. En este informe, Savills señala que, dada la escasa disponibilidad de oficinas en las compañías, muchas deberían comenzar la búsqueda cuanto antes para encontrar espacios que funcionen en un modelo híbrido.

En este sentido, la previsión es que las compañías rediseñen sus espacios de trabajo a medida que los trabajadores vuelvan gradualmente a las oficinas, atendiendo especialmente a requisitos de bienestar y seguridad.